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相続した不動産の売却手続き

相続した不動産について、特に居住する相続人がいない場合や、賃貸物件にするのも難しいような状況の場合、その不動産を売却をするかどうか検討される相続人も多いかと思います。

では、所有者が死亡している不動産の売却手続きはどのように行なわれるのでしょうか。

以下、手続きの流れをご説明させていただきます。

1.まずは相続登記(相続人へ名義変更)から

所有者が亡くなっている場合、亡くなっている故人が売買契約を締結することはできませんので、その所有者の相続人(承継した人)が売却手続きを進めることになります。

そのためにはまず一旦、故人(被相続人)名義を、相続人または受遺者名義に変更をする必要があります。

ケース1.遺言書がない場合

遺言書がない場合、法定相続人全員で話し合いを行ない、遺産分割協議書を使って相続による不動産の名義変更手続きを進める必要があります。その場合で必要となる戸籍は、以下の戸籍です。

 

①被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本

②法定相続人全員の戸籍謄本または戸籍抄本(現在の戸籍)

※代襲相続や数次相続が発生している場合等状況に応じて、必要となる戸籍も増える可能性があります。


その他、被相続人や不動産を相続する人の住民票や戸籍の附票、不動産の評価証明書等の証明書類が必要です(上記はあくまで必要となる「戸籍」です)。

 

ケース2.遺言書があり、法定相続人が相続する場合

遺言書があり、不動産を相続させると書かれている者が、「法定相続人」に該当する場合、相続登記で必要となる戸籍は、以下の戸籍です。

 

①被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本(全部事項証明書または除籍)

②不動産を相続する相続人の戸籍謄本(現在の戸籍。全部事項証明書)


【補足】

1.①については、遺言書で相続する方が定められているため、出生から死亡まで戸籍をたどる必要がなく、死亡時の戸籍のみ提出すれば足ります。

2.②については、遺言書に書かれた相続人が現在も確かに健在である旨を証明するため、提出する必要があります。

3.親、兄弟姉妹や甥姪が相続する場合は、法定相続人であることを証明する戸籍謄本等が必要となります。

 

その他、被相続人や不動産を相続する人の住民票や戸籍の附票、不動産の評価証明書等の証明書類が必要です(上記はあくまで必要となる「戸籍」です)。

ケース3.遺言書があり、法定相続人以外の方が
     承継する場合

遺言書があり、法定相続人以外の方が承継者として指定されている場合、「遺贈」(亡くなった方からの贈与)という扱いになります。その場合で必要となる戸籍は、以下の戸籍です。

 

①被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本(全部事項証明書または除籍)

※状況に応じて、故人との関係性がわかる戸籍が必要となる場合もあります。


その他、被相続人や不動産を承継する人の住民票や戸籍の附票、不動産の評価証明書等の証明書類が必要です(上記はあくまで必要となる「戸籍」です)。

 

2.相続登記が終わったら、不動産の売却手続き

被相続人(故人)名義から相続人または受遺者名義に変更されたら、ようやく不動産の売却手続きが進められることになります。

※ご状況に応じて、同時進行でも進めることはできますが、実際に不動産売買による名義変更手続きを進める場合には、相続登記をしてからとなります。

ケース1.単独で相続した場合

相続人または受遺者の単独名義となった不動産については、その新たな名義人の意志で自由に不動産売却の手続きを進めることができます。

ケース2.単独で相続した場合
     ※後に他の相続人と売却代金を分割予定

後に相続人全員または一部の相続人間で売却代金を分割することを前提として、一旦、不動産の名義を代表相続人となる方の名義にした場合、その名義人が一人で不動産売却の手続きを進めていくことになります。

この不動産売却方法を選択するメリットとしては、複数の相続人で共有名義にした場合と比較し、代表者一人で不動産の売却手続きを進めていくことができますので、比較的スムーズに売却手続きが進められる点です。売買契約締結時や決済当日、代表相続人のみが動くことができればいいのです。

逆にデメリットとしては、代表者となった方のご負担が多くなることです。

不動産売却に要する手間や時間はもちろんのこと、不動産の売却価格によっては、譲渡所得の申告手続きが必要になることもありますし、その場合、翌年の住民税が例年と比較し高くなることが予想されます。そのため、譲渡所得税として納めた税金分までは分配時に考慮できるとしても、代表者の例年よりも高くなった住民税分までは考慮されないケースが多くなり、代表者はその分損をしてしまうことにもなります。

毎年住民税額が同一であれば、どれだけ高くなったか容易に計算できるケースもありますが、毎年微妙に金額が違う場合、考慮するための計算が難しくなるでしょう。

よって、1円単位で細かく相続人間で分配したいような場合は、以下ケース3.を選択されることをおすすめします。

ケース3.複数名で相続した場合

複数名で共有名義で相続登記をされた場合、その全員が不動産の売却手続きに関わる必要があります。

具体的に言えば、不動産売買契約締結時や決済(売買代金を受け取る)時の立会い等です。

上記ケース2.と比較すると、こうした複数名の予定を合わせること等が手間であり、売却手続きがスムーズに進められなくなる点が、このケースのデメリットと言えます。

逆にメリットとしては、複数人で売却代金を分配する場合で、不動産の譲渡所得申告が必要となる場合(不動産取得時よりも高い金額で売却できた場合等)です。

その場合、不動産の売却手続きに関わった相続人全員が各自で譲渡所得申告や納税を行い、各自それぞれの所得に応じて翌年の住民税が例年と比較し高くなります。

上記ケース2.と比較し、相続人間で分配する際に譲渡所得税の納税や各自の住民税まで加味する必要がなくなる、この分の手間がなくなるだけでも、十分なメリットと言えます。

3.不動産を売却したら、
  必要に応じて譲渡所得税の申告および納税

不動産を売却した場合で、利益が生じた場合は、譲渡所得税の申告および納税が必要となります。不動産の取得時の価格や売却価格等によっても、必要がないケースがありますが、相続した不動産の場合、取得したのが数十年前ということも多く、その場合、譲渡所得税の申告が必要となること多いです。

 

譲渡所得税の申告および納税は、譲渡所得が生じた翌年の確定申告時期(毎年3月15日)が期限となりますので、不動産を売却した後はお早めに、譲渡所得税の申告が必要となるケースがどうか、確認をするようにしましょう。

 

なお、譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

売却金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除 = 譲渡所得

※取得費とは、不動産購入時の代金、不動産屋へ支払った仲介手数料、登録免許税等です。状況によっては相続税で納税した金額も加算できる場合があります。

※譲渡費用とは、仲介手数料や広告料等です。

※特別控除とは、居住用不動産等各種細かい要件があり、該当すれば大きく控除すことができます。

上記のように、不動産の名義変更や売却手続きは状況によって必要となる戸籍やその他書類が異なりますし、その手続きの進め方も変わってきます。そのため、事前に専門家にご相談されることをおすすめいたします。

ご不明な点がございましたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

 ※ 不動産登記申請の際は、戸籍以外にも必要となる証明書(固定資産評価証明書等)が多数ございます。詳しくは不動産を管轄する法務局へご確認いただくか、当センターへご相談ください。

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